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2020年05月28日  07:00   21世紀經濟報(bao)道(dao)   張曉(xiao)玲,謝(xie)麗婷(ting)  

2月以來(lai),全國“防疫戰jian)苯肓斯?jian)階(jie)段,社區又是其中至關重要的(de)一環。在這場防疫中,開發商(shang)旗下(xia)的(de)物業沖在了前面(mian),扮演著重要角色。

2020年春節期間,新型(xing)冠狀病毒肺炎不斷傳播。2月以來(lai),全國“防疫戰jian)苯肓斯?jian)階(jie)段,社區又是其中至關重要的(de)一環。在這場防疫中,開發商(shang)旗下(xia)的(de)物業沖在了前面(mian),扮演著重要角色。

作(zuo)為(wei)中部的(de)重要城市(shi),武(wu)漢已成為(wei)萬科、碧(bi)桂(gui)園、恆大(da)、保利、龍湖等多家(jia)房企的(de)重倉zhi)亍7科笤謖飫li)擁有多個社區,他們旗下(xia)的(de)物業公司服務著數百萬的(de)業主。

武(wu)漢之外,主流房企物業品牌在全國服務的(de)業主數量,預計在千萬以上量級(含品牌輸(shu)出社區),在這場“居家(jia)隔離”的(de)戰役(yi)中,物業部門與基層政府部門一起,承(cheng)擔(dan)重任。

在人口管控、社區物資(zi)shi)┬Φ群hen)多實際防控中,龍頭物業企業長期積累的(de)服務能(neng)力凸顯。近期,香(xiang)港上市(shi)的(de)物業股也走出了一波向好(hao)的(de)行(xing)情,碧(bi)桂(gui)園、綠(lv)城服務、中海(hai)物業等公司股價上漲,反映(ying)了市(shi)場對物業服務行(xing)業的(de)樂觀預期。

事實上,去年以來(lai),多家(jia)物業股已實現股價翻番,物業公司的(de)估值(zhi)比(bi)地產股高出幾倍甚至十幾倍,11家(jia)物業企業在2019年上市(shi)。今(jin)年,還將有更多的(de)物業公司謀求上市(shi)。

分析人士認為(wei),隨著優質物業服務逐漸受到認可,本次wo) 楣螅 肺鏌倒 鏡de)競爭力將進一步提(ti)升,行(xing)業兼(jian)並整合浪潮將會(hui)加(jia)劇(ju)。

參(can)與社區防疫

多年來(lai)的(de)城市(shi)xie) 頭康夭 菇蹋 煬jiu)了無數個相對封(feng)閉的(de)住(zhu)宅小區,從某種程度上說dan)  wei)此次wo) 櫸婪fan)工作(zuo)提(ti)供了一些便利。

目(mu)前,主流房企基本都jia)凶約ji)的(de)物業平台,也擁有多年的(de)社區管理經驗。疫情發生(sheng)以來(lai),房企普遍(bian)從集團(tuan)層面(mian)啟(qi)動應急(ji)預案,要求物業部門和tu)閼    雲煜xia)住(zhu)宅小區、公寓(yu)等,實施消毒、體溫(wen)檢(jian)測、物資(zi)發放、疫情上報(bao)等工作(zuo)。

以萬科為(wei)例,春節期間,萬科物業員工排(pai)班超(chao)過37萬人次,平均每天值(zhi)班超(chao)過5萬人,守護著520萬戶家(jia)庭。

不少物業借助科技ji)憬jie)高效地完成防疫工作(zuo),如中海(hai)物業配(pei)置了感(gan)應噴(pen)霧消毒設施,金(jin)地物業啟(qi)動了機器人等。

隨著疫情的(de)發展,對防疫工作(zuo)的(de)要求也進一步強化。2月7日,廣(guang)州、合肥等城市(shi)公告(gao)稱(chen),轄(xia)區內(na)的(de)住(zhu)宅小區將實行(xing)封(feng)閉式管理,而這將進一步考驗小區物業的(de)工作(zuo)。

相對來(lai)說dan) 諞 櫧詡洌 肺鏌的(de)芄gou)調動更多的(de)資(zi)源,比(bi)如大(da)量采(cai)購(gou)he)鎰zi),讓業主足不出戶買菜(cai)購(gou)he)鎩/p>

在碧(bi)桂(gui)園的(de)一些小區,管家(jia)們為(wei)業主提(ti)供統一采(cai)購(gou)服務,直接送到業主門口;龍湖的(de)小區物管搭(da)建了優選蔬菜(cai)服務站,讓小區業主可以直接線上下(xia)單,並送到門口。

光大(da)證券(quan)研(yan)報(bao)顯示,積極的(de)基礎物業服務,在疫情中有利于(yu)增加(jia)業主的(de)信任感(gan)和被服務感(gan),從而有助于(yu)提(ti)高物業費收繳率sheng)/p>

在疫情中xie) zuo)為(wei)的(de)物業企業dan)  徊角炕 抵饜湃危  蔽wei)家(jia)政、養老、家(jia)居服務等服務場景建立強連接。除了本小區的(de)物業服務,在武(wu)漢hai) 鶘襠揭皆yuan)以及雷(lei)神山醫院(yuan)的(de)建設得到了許多企業的(de)支援,不少房企物業也加(jia)入了援助的(de)隊伍中。

據了解,第一批(pi)64人的(de)物業管理服務隊伍分別來(lai)自中建三局、醫管家(jia)、珠江、貴閣、惠之美、萬科和金(jin)地7家(jia)物業企業dan)  月1日下(xia)午對醫院(yuan)各區開始基礎開荒保潔。

其中,2月1日,萬科物業為(wei)支援武(wu)漢火神山醫院(yuan),派出首批(pi)10名志(zhi)願者連夜開展工作(zuo),以保障火神山醫院(yuan)在2月2日晚上xia)jiao)付投用。

走出獨立行(xing)情

在疫情陰(yin)影的(de)籠罩下(xia),2月3日,開市(shi)首日的(de)地產股大(da)幅下(xia)跌,A股共(gong)有67個地產股跌停。此後幾天,地產股仍(reng)處(chu)于(yu)震蕩(dang)之中。

相比(bi)之下(xia),物業概念股卻是另一番景象,在較早開市(shi)的(de)香(xiang)港資(zi)本市(shi)場,碧(bi)桂(gui)園服務、中海(hai)物業、佳兆業美好(hao)、彩生(sheng)活、新城悅等物業股股價均有不同程度的(de)上漲。

從2月3日-7日,碧(bi)桂(gui)園服務、綠(lv)城服務、中海(hai)物業、保利物業等龍頭,均實現了連續的(de)上漲,碧(bi)桂(gui)園服務的(de)累計漲幅約為(wei)10%。

截至2月7日,碧(bi)桂(gui)園服務的(de)市(shi)值(zhi)已達到790億(yi)港幣,超(chao)過了新城發展、富力地產等地產股的(de)市(shi)值(zhi)。上市(shi)不久(jiu)的(de)保利物業dan) shi)值(zhi)也達到了338億(yi)港幣。

投資(zi)者為(wei)何(he)看好(hao)物業股?彩生(sheng)活首席執(zhi)行(xing)官黃瑋認為(wei),此次wo) 槭嵌暈錒芐xing)業的(de)第二次價值(zhi)發現,也是業主對物業服務的(de)價值(zhi)發現。

他舉例說dan) 噬sheng)活在武(wu)漢管理了77個項目(mu),其中有19個業主被確診感(gan)染新冠肺炎,發病率僅為(wei)萬分之0.9。這得益于(yu)公司整體防控措(cuo)施做(zuo)得好(hao)。在疫情暴發初期,花樣年和彩生(sheng)活集團(tuan)就(jiu)調了1000萬元(yuan)用于(yu)防疫工作(zuo)(到目(mu)前花了600萬左右)。

以上是短期因素。從ying)?誒lai)看,物業服務領(ling)域(yu)的(de)市(shi)場前景廣(guang)闊。“從基礎到增值(zhi)dan) da)物管規模將直沖3萬億(yi)元(yuan)”,易居企業集團(tuan)CEO丁祖昱在年初預測稱(chen)。

過去一年,有6只物業股的(de)股價實現翻倍上漲,分別是永升生(sheng)活、佳兆業美好(hao)、碧(bi)桂(gui)園服務、雅生(sheng)活、中海(hai)物業、新城悅(漲幅達213%)。丁祖昱說dan) jin)年會(hui)繼(ji)續看好(hao)物業板(ban)塊(kuai)。

市(shi)場前景和股價表現zhi)偈shi)更多房企分拆(chai)物業上市(shi)。1月31日,北京鴻坤(kun)物業更新了在港交(jiao)所的(de)招股書,擬近期上市(shi)。

角逐頭部物業

從交(jiao)易規模來(lai)看,2016年-2019年是房地產前所未有的(de)“大(da)牛市(shi)”。但長期以來(lai),很(hen)多人買房更看重投資(zi)價值(zhi)dan) 雎粵宋鏌倒芾懟/p>

突(tu)如其來(lai)的(de)疫情讓人們發現,社區服務同樣重要。多個不同品牌的(de)房企業主向21世紀經濟報(bao)道(dao)表示,“好(hao)物業在這次wo) 櫓刑 匾 恕!/p>

據悉,在某cheng)┬zhu)宅小區,物業部門每天都會(hui)和業主分享本小區的(de)疫情等事。此舉令業主們頗為(wei)安心。

目(mu)前來(lai)看,物業行(xing)業的(de)競爭仍(reng)然(ran)不夠(gou)充(chong)分,未來(lai)的(de)市(shi)場空間值(zhi)得期待。有分析人士指(zhi)出,龍頭房企旗下(xia)的(de)物業平台顯然(ran)具有更強的(de)競爭力,但頭部物業格局未定(ding)。比(bi)如,四巨(ju)頭中的(de)萬科、恆大(da)、融創旗下(xia)物業並未上市(shi),口碑良ji)玫de)龍湖物業也can)瓷鮮shi)。

從市(shi)值(zhi)來(lai)看,2019年物業板(ban)塊(kuai)雖(sui)然(ran)平均市(shi)值(zhi)破百億(yi),但超(chao)過平均值(zhi)的(de)也僅有5家(jia)頭部物業企業dan) shi)值(zhi)最大(da)的(de)碧(bi)桂(gui)園服務就(jiu)佔行(xing)業總市(shi)值(zhi)的(de)32.1%。此前,萬科集團(tuan)董事會(hui)主席郁亮對萬科物業的(de)期許是,不達千億(yi)市(shi)值(zhi)就(jiu)不上市(shi)。

營(ying)業收入方面(mian),目(mu)前收入最高的(de)物業公司依(yi)然(ran)是未上市(shi)的(de)萬科物業dan) ?019年營(ying)收超(chao)過120億(yi)。其他物業de)殼拔茨neng)達到百億(yi)級別,從業者普遍(bian)認為(wei),該行(xing)業的(de)集中度仍(reng)有很(hen)大(da)提(ti)升空間。

與房地產業的(de)競爭邏輯類似,頭部物業首先也是沖規模,也即(ji)在管面(mian)積。目(mu)前,彩生(sheng)活、萬科、保利、招商(shang)善達等排(pai)在前面(mian)。

在這一過程中,僅僅依(yi)靠自身地產業務不足以支撐大(da)物業的(de)擴張,兼(jian)並收購(gou)、輕資(zi)產輸(shu)出成為(wei)必然(ran)。

保利物業認為(wei),未來(lai)將是“大(da)物業”時代(dai),不僅是住(zhu)宅社區、商(shang)業、寫字樓,政府物業、城市(shi)服務也都將納(na)入物業服務的(de)範(fan)疇(chou)。

2019年,物管行(xing)業的(de)收並購(gou)已全面(mian)啟(qi)動,有11家(jia)物業公司出現收購(gou)行(xing)為(wei),例如嘉寶(bao)物業收購(gou)常(chang)發、中海(hai)物業收購(gou)捷(jie)誠、碧(bi)桂(gui)園服務收購(gou)嘉凱城物業dan) 鵲取/p>

億(yi)翰智庫指(zhi)出,去年,上市(shi)物業公司在戰略擴張中,對yue)技 zi)金(jin)的(de)使(shi)用比(bi)例普遍(bian)超(chao)過50%。例如,奧(ao)園健(jian)康將募集資(zi)金(jin)的(de)72%用于(yu)擴大(da)規模;佳兆業美好(hao)的(de)比(bi)例為(wei)70%;彩生(sheng)活和時代(dai)鄰里(li)則(ze)達到65%。

在非(fei)上市(shi)公司中,收並購(gou)的(de)腳步也在加(jia)快。如萬科在入股戴德梁行(xing)成為(wei)第四大(da)股東後,又在去年12月成立一家(jia)合資(zi)shi) 荊  股shang)業物業及設施管理服務。

丁祖昱認為(wei),2020年的(de)物管行(xing)業將產生(sheng)分化,行(xing)業集中度ran)嶠徊教ti)升,使(shi)之類似于(yu)當前的(de)房地產業的(de)競爭態勢(shi)。在這種集中度提(ti)升的(de)過程中,一批(pi)大(da)型(xing)頭部物業公司將逐漸浮出水(shui)面(mian)。

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